인천세무서 부가가치세과장.이완주

부동산 경기 침체로 아파트 전세가 상승 및 1~2인가구 증가등으로 주거용오피스텔 거주인구가 늘어남에 따라 오피스텔 분양이 활기를 띠고 있다.

그러나 오피스텔 분양시 투자자들이 부가가치세 환급에 대한 잘못된 상식으로 인하여 세금문제로 골머리를 않는 경우가 많아지고 있는 실정이다.

오피스텔의 부가가치세 환급은 분양받은 자가 주택으로 사용하는 경우 부가가치세 면세사용으로 부가가치세의 환급이 되지 않으나 분양자는 분양만을 목적으로 하여 환급이 가능하다고 광고(홍보)하고 있는 현실이며

대부분 현재 도시형 오피스텔등의 경우 거의 대부분이 원룸등 주거용으로 사용함에도 불구하고 분양 받은후 계약금, 중도금 잔금 등 지급시에 임대가 안된 상태에서 "사업용 오피스텔"로 부가가치세를 신고하여 환급을 받은 후

몇 년간 주거용 임대로 사용하다 세무서에서 주거용 임대의 면세전용 혐의로 소명요구를 받고 과세시 시점이 상당기간이 경과되어 가산세 등으로 세무서 직원들과 마찰이 끊이지 않고 있다.

특히 분양자가 업무용으로 부가가치세를 환급받은 후 임차인에게 전입신고를 못하는 조건으로 임대계약서를 작성하여 관행적으로 부당환급 혐의를 피할 수 있을 것으로 알려져 있으나 세무서에서는 전입신고 여부와 상관없이 현장조사를 기본으로 하여 실사용여부에 따라 판단하고 있다.

따라서 오피스텔을 분양받은 사람은 사업용, 주거용 임대의 용도에 따라서 세금차이를 숙지하여 부가가치세를 환급받아야 한다.

<오피스텔 용도에 따른 세금 차이>

용도 세금종류		업무용 오피스텔	주거용 오피스텔
국세 (세무서)	부가가치세	오피스텔 매입시 부담한 오피스텔 부가가치세 환급가능 (10년간 업무용으로 사용조건)	오피스텔 매입시 부담한 부가가치세 환급불가능
	부가가치세 신고의무	년 2회 부가가치세 신고 납부 -> 임차인 명세를 제출해야 하며 주거사용여부에 대하여 사후관리함	불필요
	양도소득세	주택수에 포함되지 않음	주택수에 포함되어 1세대 1주택 비과세 판단
지방세 (관할구청)	취득세	매매가격의 4.6%	60평방미터이하 주택임대사업자등록하여 (구청) 5년이상 임대일 경우 면제 등 각종 경감규정이 있음.
	재산세	과세표준 0.25%	60평방미터이하 주택임대사업자등록하여 (구청) 5년이상 임대일 경우 50%감면 등 각종 경감규정이 있음.

※ 해당 세목에 대하여 관련세법변경으로 차이가 있을수 있으니 자세한 사항은 세무서 및 지방자치단체에 문의하시기 바랍니다.